築30年・築40年のアパートは本当に売れる？
結論から言うと、築30年・築40年のアパートでも売れます。
実際の不動産市場では、築年数が古いアパートの売買は珍しくありません。
初心者の売主さんが不安になる理由は、
「こんなに古くて本当に買い手がいるの？」
という点ですが、購入するのは主に投資家です。
投資家は
👉 築年数
ではなく
👉 収益性・立地・価格・減価償却のスピード
を重視します。
【参照元のサイト】
国土交通省｜不動産市場・住宅政策
国税庁｜不動産譲渡・減価償却
公益財団法人 不動産流通推進センター
築年数が古いアパートでも売れる理由
投資家は「築年数」より「利回り」を見る
投資家にとって重要なのは
- 家賃収入
- 購入価格
から算出される利回りです。
築古でも
- 価格が抑えられている
- 家賃が安定している
場合、高利回り物件として魅力があります。
築30年～40年の場合、
群馬県であれば、表面利回りが12％～14％あたりであれば、
アパートを売却しやすくなります。
※地域差あり
→仲介について
土地評価・立地が価格を支える
特に群馬県など地方都市では
- 駐車場の台数
- 生活利便性
- エリアの需要
が価格を大きく左右します。
建物の価値が低くても、
👉 土地の価値で売れるケースは非常に多いです。
再生・建替え前提の需要がある
築40年クラスになると
- リノベーション前提
- 将来の建替え前提
- 減価償却の高速償却用
で購入する投資家もいます。
「古い＝売れない」ではありません。
築30年・築40年アパートの売却価格の考え方
価格はどう決まる？基本の評価軸
築古アパートの価格は主に
- 家賃収入
- 利回り
- 立地
- 土地評価
で決まります。
居住用のように「いくらで建てたか」は重視されません。
築30年と築40年で価格差はある？
実務上、
- 築30年と築40年で大差が出ない
ケースも多いです。
理由は
👉 建物評価がすでに低い
👉 土地評価・収益性が中心
だからです。
減価償却と建物価値の考え方
築古アパートでは
- 建物価値はほぼゼロ評価
- もしくは帳簿上のみ価値が残る
ことが多く、
価格は実質「土地＋収益力」で決まります。
【構造別の減価償却比較図】
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却期間の特徴 | 中古購入時のポイント |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 非常に短い | 築古でも短期償却になりやすい |
| 軽量鉄骨造 （骨厚3mm以下） | 19年 | 木造並みに短い | 骨厚の確認が必須 |
| 軽量鉄骨造 （骨厚3mm超） | 27年 | 標準的 | 新築・築浅向き |
| 重量鉄骨造 | 34年 | やや長め | 節税効果は緩やか |
| RC造 （鉄筋コンクリート） | 47年 | 非常に長い | 長期保有向き |
売却前に知っておきたい注意点
耐震基準（旧耐震・新耐震）の影響
- 1981年6月以前：旧耐震
- 以降：新耐震
旧耐震の場合
- 金融機関の融資が付きにくい
- 買主が限定される
→ 価格調整が必要なこともあります。
旧耐震の場合は、現金購入できる投資家/業者がメインの購入者となります。
修繕履歴が価格に与える影響
✔ 屋根・外壁
✔ 給排水管
✔ 共用部
これらの修繕履歴があると
👉 安心材料として評価アップにつながります。
空室率・家賃設定の見られ方
- 空室が多い
- 家賃が相場より高い
場合は
👉 利回り低下
👉 価格ダウン要因
になります。
売却前にリフォームは必要？不要？
多くの場合、
築30年・築40年のアパートはリフォーム不要です。
理由は
👉 買主が自分で再生する前提
👉 費用を回収できない
からです。
最低限の
- 清掃
- 危険箇所の補修
にとどめるのが無難です。
【初心者向け】よくある失敗
❌ 高額リフォームをしてしまう
❌ 居住用感覚で価格設定
❌ 投資に弱い不動産会社に依頼
❌ 売却判断を先延ばしにする
まとめ｜築古アパートは「正しい売り方」で売れる
- 築30年・築40年でも売却可能
- 価格は築年数より収益性
- リフォームは原則不要
- 投資家に強い不動産会社選びが重要
築30年～40年は築古が好きな投資が好む年代でもあります。
「ウチのアパートは古いから無理かも？」
と諦めずに、まずは無料査定をおすすめします。
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