入居率が悪いアパートでも売却できる？
結論から言うと、入居率が悪い群馬県のアパートでも売却は可能です。
※むしろ、全空（誰も入居していない）の物件を好む投資家さんもいるくらいです。
実際、群馬県の不動産市場では
- 空室が多い
- 築年数が古い
- 管理が大変
といった理由で売却されるアパートは珍しくありません。
重要なのは、
👉 「誰に売るか」
👉 「どの方法で売るか」
を間違えないことです。
【参照元のサイト】
国土交通省｜不動産投資市場動向
国税庁｜不動産所得・譲渡所得
公益財団法人 不動産流通推進センター
「入居率が悪い」と判断される目安とは？
何％以下が危険なライン？
一般的にアパート入居率の危険なラインは
- 入居率80％以下：要注意
- 70％以下：売却・見直し検討ライン
と言われます。
ただし、これはあくまで目安で、
✔ エリア
✔ 築年数
✔ 家賃水準
によって評価は大きく変わります。
一時的な空室・慢性的な空室の違い
- 退去が重なっただけ → 一時的
- 常に半分以上空いている → 慢性的
慢性的な空室は、
👉 売却時の評価を大きく下げる原因
になります。
入居率が悪くなる主な原因は？
①立地・築年数の問題
- 駐車場の数が足りない
- 周辺に競合物件が増えた
- 築古で設備が見劣りする
- エリア的に人口が減少している
- 間取りの数が多すぎ/少なすぎ
これはオーナー努力では改善しにくい要因です。
②家賃設定が合っていない
- 周辺相場より高い
- 昔の家賃を下げられない
結果、
👉 問い合わせが来ない
👉 内見すらされない
という状態に陥ります。
③管理・募集方法・考え方の問題
- 管理会社が積極的に募集していない
- 写真・広告が古い
- 大家さんが諦めている
この場合は、改善余地ありです。
入居率が悪い群馬県のアパートを持ち続けるリスク
赤字経営・持ち出しの増加
- ローン返済
- 固定資産税
- 修繕費
- 空き巣/放火などリスク
入居率が悪いと、毎月持ち出しになることも珍しくありません。
売却価格が下がる可能性
時間が経つほど
- 築年数は古くなる
- 修繕費は増える
- シロアリ、雨漏れのリスクが増える
結果、「売りたい時に売れない」
「売りたい金額で売れない」
状況になるリスクがあります。
入居率が悪い群馬のアパートは「改善」か「売却」か？
改善してから売るケース
- 立地は悪くない
- 家賃調整で入居が見込める
- 軽微な修繕で済む
👉 入居率改善後の方が高く売れる可能性あり。
改善せずに売るケース
- 築古
- 立地が根本的に弱い
- 大規模修繕が必要
👉 無理に改善せず、現状のまま売却が合理的です
センター所長
現状有姿、契約不適合責任免責でアパートを売る方法がベストです。
入居率が悪いアパートの売却方法3選
仲介で売却する場合
- 市場価格で売れる可能性
- ただし時間がかかる
投資家向け販売が中心になります。
買取で売却する場合
- 価格は下がりやすい
- 早く＆確実に売れる
- 契約不適合責任免責になりやすい
「これ以上赤字を出したくない」
「気持ち的にスッキリしたい」
大家さんに向いています。
入居率が悪くても売却価格を下げにくくするポイント
✔ 空室理由を整理して説明できる
✔ 修繕履歴・収支資料を用意
✔ 無理なリフォームはしない
【初心者向け】よくある失敗
❌ 入居率改善にお金をかけすぎる
❌ 売却時期を逃す
❌ 居住用感覚で価格設定する
❌ アパート投資に弱い仲介会社に依頼する
まとめ｜入居率が悪いアパートは「早めの判断」が重要
- 入居率が悪くても売却は可能
- 改善か売却かは「立地・築年数」で判断
- 時間が経つほど条件は不利
- 早めの相談が選択肢を広げる
センター所長
改善が面倒な場合は、利回り設定を高めにすれば、
仲介/買取のどちらでも売却可能です。
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