アパートを売却したら確定申告は必要？
結論から言うと、アパートを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
「もう売却代金から税金が引かれているのでは？」と思う方も多いですが、
不動産売却では源泉徴収はされません。
そのため、売主さん自身が
👉 確定申告
👉 税金を納付
する必要があります。
【参照サイト】
国税庁｜譲渡所得の課税
国税庁｜確定申告が必要な場合
国税庁｜減価償却資産
アパート売却後にかかる税金の種類一覧
アパート売却後に関係する税金は主に以下の3つです。
| 税金の種類 | 内容 |
|---|---|
| ①所得税 | 譲渡所得に課税 |
| ②住民税 | 翌年に課税 |
| ③復興特別所得税 | 所得税の2.1％ |
この3つをまとめて
「譲渡所得税」と呼ばれることが多いです。
税金の計算の元になる「譲渡所得」とは？
譲渡所得の計算式（初心者向け）
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）- 売却価格：実際に売れた金額
- 取得費：購入代金＋購入時の諸費用
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費など
【取得費に含められるもの】
✅ 建物・土地の購入代金
✅ 仲介手数料（3％+6万円 別途税）
✅ 登録免許税
✅ 不動産取得税
【取得費用に含まれないもの】
❌ 固定資産税
❌ 管理費・修繕費（通常）
減価償却費がある場合の注意点（重要）
アパートは収益物件のため、
建物部分は毎年「減価償却」されています。
👉 取得費は
購入価格 − 減価償却累計額
で計算される点が、初心者が最もつまずくポイントです。
アパート売却の税率は何％？
税率はアパートの所有期間で大きく変わります。
短期譲渡所得（5年以下）
- 所得税：30％
- 住民税：9％
- 復興税含め：約39.63％
長期譲渡所得（正月6回経過）
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興税含め：約20.315％
👉 1日でも5年を超えるかどうかで税額が激変します。
アパート売却で使える特例・控除はある？
3,000万円特別控除は使える？
原則、投資用アパートでは使えません。
ただし
- 元自宅＋一部賃貸
- 居住用として使っていた期間がある
など、条件次第で適用されるケースもあります。
※詳細は税務署/税理士さんにご相談を
買換え特例はアパートでも使える？
一定条件を満たせば
事業用資産の買換え特例が使える可能性があります。
ただし
- 適用条件が非常に厳しい
- 税理士判断が必須
初心者の方は必ず専門家相談が前提です。
確定申告の流れ｜いつ・何を・どうやって？
確定申告の期限
- 売却した翌年
- 2月16日〜3月15日
必要書類（代表例）
- 売買契約書（購入時・売却時）
- 仲介手数料の領収書
- 登記事項証明書
- 減価償却の計算資料
- 確定申告書B
- 譲渡所得の内訳書
センター所長
購入時の書類がない場合は、
取得日は売却額の5％計算となります。
【初心者が注意】よくある失敗
❌ 減価償却を考慮せず税額が跳ね上がる
❌ 正月6回経過なのに短期扱いで申告
❌ 特例が使えるのに申告していない
❌ 住民税を忘れて資金不足
税金が不安な場合は誰に相談すべき？
- 売却前：不動産会社＋税理士
- 売却後：税理士
👉 売却前に相談する方が節税の選択肢が多いです。
まとめ｜アパート売却後の税金は「事前に知る」が最大の節税
- アパート売却後は原則、確定申告が必要
- 減価償却と所有期間が税額を大きく左右
- 特例は条件が厳しいため要注意
- 不安な場合は早めに専門家へ相談
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