アパートの査定方法は3つある？収益・取引事例・積算法を徹底解説

アパート査定とは？

アパートを売却しようと考えたとき、
最初に気になるのが「いくらで売れるのか？」という点です。

その判断材料になるのがアパート査定です。

戸建てや土地と違い、アパートは「収益を生む不動産」のため、
査定では家賃収入や利回りなども重視されます。

そのため、一般的な不動産とは評価方法が異なります。

本記事では、初心者の大家さんでも理解できるように、アパートの査定方法を3つに分けてわかりやすく解説します。

アパート査定の3つの基本手法とは？

アパートの査定は、主に次の3つの方法を組み合わせて行われます。

1. 取引事例比較法
2. 原価法（積算法）
3. 収益還元法

不動産会社は、これらを総合的に見て査定価格を算出します。

① 取引事例比較法とは？

取引事例比較法とは、過去に売買された似た条件のアパートと比較して価格を算出する方法です。

仕組み

• 同じエリア
• 築年数が近い
• 規模や構造が似ている

こうした物件の成約価格を参考に、自分のアパートの価格を調整します。

メリット

• 市場価格に近い査定になりやすい

デメリット

• 取引事例が少ないエリアでは精度が下がる
• 事例の選び方で価格がブレやすい
• 直近の市場変動を反映しにくい
• 収益性を十分に評価できない
  

実際の売却価格をイメージしやすいため、多くの査定で使われます。

② 原価法（積算法）の仕組みと注意点

原価法（積算法）は、土地と建物を別々に評価する方法です。

計算の考え方

• 土地：路線価や公示価格を基に算出
• 建物：再調達価格 × 経年劣化（減価償却）

向いているケース

• 築浅のアパート
• 建物の状態が良い物件

注意点

築年数が古いアパートでは、建物価格がほぼゼロ評価になることもあり、実際の売却価格とはズレが出やすい方法です。

③ 収益還元法で査定する方法

アパート査定で最も重要なのが収益還元法です。

将来得られる家賃収入をもとに価格を算出します。

計算例（直接還元法）
年間の純収益 ÷ 還元利回り ＝ 査定価格

ポイント

• 家賃収入
• 空室率
• 管理費・修繕費

これらを差し引いた「実質収益」が重視されます。

注意点

利回りの設定次第で価格が大きく変わるため、不動産会社ごとの差が出やすい方法です。

査定方法ごとの違いを比較図で

査定方法	特徴	向いている物件
取引事例比較法	市場価格重視	成約事例が多いエリア
原価法	資産価値重視	築浅・建物評価が高い
収益還元法	収益重視	一棟アパート全般

アパート特有の査定ポイント

• 空室が多いと査定額は下がる
• 築古アパートは評価が下がる
• 家賃が相場より高すぎるとマイナス評価
• 修繕履歴・管理状況は重要

「満室想定」ではなく、現実的な収益が評価されます。

• 家賃表・レントロールを整理する
• 大きな修繕履歴は資料で提示
• 不要な残置物は事前に撤去

まとめ

アパートの査定方法は
①取引事例比較法 ②原価法 ③収益還元法の3つがあります。

初心者の大家さんは「なぜこの価格なのか」を理解することが大切です。

査定はゴールではなく、納得できる売却へのスタートです。
焦らず、根拠を確認しながら進めましょう。

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