【表あり】アパート売却で後悔しない！費用内訳の徹底解説！

一棟アパート/マンションなどを売却する際には、さまざまな費用がかかります。

これらの費用を事前に理解しておくことで、売却後に後悔することなくスムーズに手続きを進められます。

今回は、初心者の方でもわかりやすいように、一棟アパート/マンション売却に関係する主な費用とその内訳について丁寧に解説します。

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アパート売却で必要な費用一覧

費用の種類	内容・説明	目安金額例
仲介手数料	不動産仲介会社に支払う手数料。 ※売買価格の3%＋6万円 +消費税	1,000万円の売却の場合、約36万円 ※800万円以下は30万円
印紙税	1,000円〜２万円程度	売却金額による
司法書士 （融資/権利抹消など）	・抵当権抹消登記 ・氏名/住所変更登記 ・相続登記	数万円〜数十万円
測量費用	・隣接地との境界確定など ・面積を計測する	数万円〜数百万円 （必要に応じて）
ローン一括返済手数料	ローンがある場合	数万円～
譲渡所得税 （所得税・住民税）	【保有期間が5年以下】 ・39.63% （所得税30％、住民税9％、特別復興所得税0.63％） 【保有期間が5年超】 ・20.315% （所得税15％、住民税5％、特別復興所得税0.315％）	相続の場合と、購入の場合で納税額に差がでます。

事業用資産の買換えの特例

ざっくり言うと、
「今持っているアパートや土地（事業用資産）を売って、別の新しいアパートや土地（事業用資産）に買い替えた場合、売却益にかかる税金の一部を、すぐに払わなくて済むようにする制度」です。

これは「税金がゼロになる」のではなく、

「税金を払うタイミングを将来に繰り延べる（先送りする）」という点がポイントです。

引用：No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例

なぜアパートオーナーにメリットがあるの？

1. 手元の資金が残る（キャッシュフロー改善）: アパートを売却して利益が出ると、通常はその利益に対して税金がかかります。
   
   しかし、この特例を使えば、その税金の一部をすぐに払わずに済むので、
   
   買い替え後の新しい物件購入資金や、修繕費、次の投資資金として手元に多くのお金を残せます。
   
2. 事業の継続・拡大をサポート: 古い物件を売って新しい物件に買い替える際に、税金負担が軽減されることで、よりスムーズに事業を継続・拡大しやすくなります。
   
   「もっと良い立地の物件に買い替えたい」「規模を大きくしたい」といった場合に役立ちます。

特例の仕組み（超シンプルに）

1. 売却益の課税を繰り延べ: 古いアパートを売って出た利益（譲渡益）のうち、特定の割合（例えば80%など）については、すぐに税金をかけないで済みます。
   
2. 新しい資産の「取得費」を減額する形で調整: 繰り延べた税金分は、買い替えた新しいアパートの「取得費（買った時の値段）」から差し引かれます。
   
   例えば、1億円で新しいアパートを買ったとしても、特例を適用すると、税金計算上の取得費は8,000万円のように減るイメージです。
   
   →圧縮記帳と言います。

具体的な流れのイメージ：

• 古いアパートを5,000万円の利益で売却
  （税金は利益の約20%（長期）と仮定すると1,000万円）
  
• すぐに新しいアパートを1億円で購入【特例を使わない場合】
   → 利益5,000万円に対して約1,000万円の税金を支払い、
  手元に残るのは9,000万円（1億円-1,000万円）。
  
  【特例を使った場合（繰り延べ割合80%の場合）】
   → 利益5,000万円のうち、80%の4,000万円は税金が繰り延べられる。
  
  → 残り20%の1,000万円に対して税金（約200万円）を支払う
  → 新しいアパートの取得費1億円から、繰り延べた4,000万円を差し引く。 
  
  税金計算上の新しいアパートの取得費は
  
  1億円 – 4,000万円 = 6,000万円 になる。
  
   → 手元に残るのは9,800万円（1億円-200万円）。
  
  手元資金が多く残る！
  
  【注意点】 新しいアパートの取得費が6,000万円になったということは、
  
  将来そのアパートを売却する時の利益は、取得費1億円の場合よりも多く計算されることになります。
  
  また、減価償却費も取得費が減った分だけ少なくなるので、毎年計上できる経費が減り、その分、毎年の課税所得が増えることになります。
  
  つまり、税金は将来的にどこかでツケを支払うことになります。

主な適用条件（ざっくりと）

• 売る資産・買う資産が事業用であること: アパートやその敷地など、不動産賃貸業に使われているものが対象。
  
• 売却と取得の時期: 原則として、同じ年、または売却の年の前後1年以内に買い替えを行う必要があります。
  
• 売却資産と買換資産の組み合わせ: どの地域の物件を売って、どの地域の物件に買い替えるかによって、特例が適用できるか、また繰り延べ割合（80%か75%か70%かなど）が変わってきます。
  
  例えば、都心部から地方へ買い替える場合など、特定の組み合わせが優遇されることが多いです。

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まとめと注意点

• メリット: 売却益にかかる税金の一部をすぐに払わずに済むので、手元資金を厚くし、次の投資に活かしやすい。
  
• デメリット/注意点:
  • 税金がなくなるわけではない: あくまで「繰り延べ」であり、将来的に税金として支払うことになります。
  • 新しい資産の取得費が減る: 将来売却する際の課税所得が増えたり、毎年の減価償却費が減ったりします。
  • 条件が複雑: どの地域で売ってどの地域で買うかなど、細かい条件があり、適用できるかどうか、また繰り延べ割合が何%になるかは専門的な判断が必要です。