【表あり】アパート売却で後悔しない！費用内訳の徹底解説！

なぜアパートオーナーにメリットがあるの？

1. 手元の資金が残る（キャッシュフロー改善）: アパートを売却して利益が出ると、通常はその利益に対して税金がかかります。しかし、この特例を使えば、その税金の一部をすぐに払わずに済むので、買い替え後の新しい物件購入資金や、修繕費、次の投資資金として手元に多くのお金を残せます。
   
2. 事業の継続・拡大をサポート: 古い物件を売って新しい物件に買い替える際に、税金負担が軽減されることで、よりスムーズに事業を継続・拡大しやすくなります。「もっと良い立地の物件に買い替えたい」「規模を大きくしたい」といった場合に役立ちます。

特例の仕組み（超シンプルに）

1. 売却益の課税を繰り延べ: 古いアパートを売って出た利益（譲渡益）のうち、特定の割合（例えば80%など）については、すぐに税金をかけないで済みます。
   
2. 新しい資産の「取得費」を減額する形で調整: 繰り延べた税金分は、買い替えた新しいアパートの「取得費（買った時の値段）」から差し引かれます。例えば、1億円で新しいアパートを買ったとしても、特例を適用すると、税金計算上の取得費は8,000万円のように減るイメージです。→圧縮記帳と言います。

具体的な流れのイメージ：

• 古いアパートを5,000万円の利益で売却
  （税金は利益の約20%（長期）と仮定すると1,000万円）
  
• すぐに新しいアパートを1億円で購入【特例を使わない場合】
   → 利益5,000万円に対して約1,000万円の税金を支払い、
  手元に残るのは9,000万円（1億円-1,000万円）。【特例を使った場合（繰り延べ割合80%の場合）】
   → 利益5,000万円のうち、80%の4,000万円は税金が繰り延べられる。 → 残り20%の1,000万円に対して税金（約200万円）を支払う
  → 新しいアパートの取得費1億円から、繰り延べた4,000万円を差し引く。 税金計算上の新しいアパートの取得費は1億円 – 4,000万円 = 6,000万円 になる。 → 手元に残るのは9,800万円（1億円-200万円）。手元資金が多く残る！【注意点】 新しいアパートの取得費が6,000万円になったということは、将来そのアパートを売却する時の利益は、取得費1億円の場合よりも多く計算されることになります。また、減価償却費も取得費が減った分だけ少なくなるので、毎年計上できる経費が減り、その分、毎年の課税所得が増えることになります。 つまり、税金は将来的にどこかでツケを支払うことになります。

主な適用条件（ざっくりと）

• 売る資産・買う資産が事業用であること: アパートやその敷地など、不動産賃貸業に使われているものが対象。
  
• 売却と取得の時期: 原則として、同じ年、または売却の年の前後1年以内に買い替えを行う必要があります。
  
• 売却資産と買換資産の組み合わせ: どの地域の物件を売って、どの地域の物件に買い替えるかによって、特例が適用できるか、また繰り延べ割合（80%か75%か70%かなど）が変わってきます。例えば、都心部から地方へ買い替える場合など、特定の組み合わせが優遇されることが多いです。