サブリース付きアパートは本当に売却できない？
「サブリース契約があると売れない」と聞いて不安になる売主さんは多いですが、
結論から言うと売却は可能です。
ただし、
・通常のアパートより売却が難しい
・売り方を間違えると長期化・値下げにつながる
この2点は事実です。
まずは「なぜ売れにくいのか」を正しく理解することが大切です。
サブリース契約とは何か
サブリースとは、
大家（オーナー） → サブリース会社 → 入居者
という貸し方（又貸し）です。
オーナーは空室があっても一定の賃料を受け取れる一方で、
・家賃を自由に決められない
・契約解除が難しい
という制約があります。
この「制約」が、売却時の大きな壁になります。
サブリース付きアパートが売れにくい5つの理由
① サブリース契約が簡単に解除できない
多くの契約では、オーナー側からの一方的な解約ができません。
買主にとっては「自由に運用できない物件」になります。
② 買主の選択肢が狭まる
投資初心者や個人投資家は、サブリース物件を避ける傾向があります。
結果として、買主が限定されます。
③ 収益性が低く見られやすい
サブリース手数料が差し引かれるため、
表面利回り・実質利回りが低く評価されがちです。
④ 融資が通りにくいケースがある
金融機関によっては、サブリース契約付き物件を慎重に審査します。
⑤ 契約内容が複雑で敬遠される
契約条項が多く、リスクを嫌う買主は検討段階で離脱しがちです。
「売却できない」は誤解？！売れないのは準備不足
サブリース付きでも売却は可能ですが、
何も考えずに市場に出すと売れません。
売却できないケースの多くは、
・契約内容を把握していない
・解除できるか調べていない
・価格設定が現実的でない
という「準備不足」が原因です。
初心者の売主が取るべき解決策（重要）
解決策① まず契約書を確認する
最優先で見るべきポイントは以下です。
・解約の可否
・解約通知期間
・違約金の有無
・契約更新の条件
ここを理解せずに売却活動を始めるのは非常に危険です。
解決策② サブリースを残したまま売る（オーナーチェンジ）
サブリース契約を引き継ぐ形で売却します。
メリット
・契約解除の手間がない
・トラブルになりにくい
デメリット
・価格は下がりやすい
・買主が限定される
「早く・確実に売りたい」場合に現実的な方法です。
解決策③ サブリース契約の解除を交渉する
違約金を支払って解除できるケースもあります。
解除できれば、
・買主の幅が広がる
・売却価格が上がりやすい
という大きなメリットがあります。
ただし、
必ず専門家を交えて交渉することが重要です。
解決策④ サブリースに強い不動産会社へ依頼する
一般的な仲介会社では、サブリース物件を扱いきれないことがあります。
・投資物件専門
・サブリース売却の実績がある
こうした会社を選ぶことで、売却成功率は大きく変わります。
解決策⑤ 買取という選択肢も検討する
価格は下がりますが、
・確実に売れる
・短期間で現金化できる
というメリットがあります。
相続・資金整理・早期売却を優先する場合に有効です。
サブリース付きアパート売却の考え方まとめ
重要なのは、
「売れない物件」ではなく「売り方が難しい物件」
という認識です。
正しい順番は以下です。
- 契約内容を把握
- 解除可否を確認
- 売却方法を選択
- 専門家に相談
- 現実的な価格設定
この流れを守れば、初心者の売主さんでも売却は可能です。
まとめ：不安なまま進めないことが最大の対策
サブリース付き群馬県のアパートの売却は、
知らないまま進めると失敗しやすい取引です。
逆に言えば、
知識と準備があれば「売れない問題」は解決できます。
不安な場合は、
「サブリース売却に詳しい専門家に早めに相談する」
これが最も確実な近道です。
コメント