【全体像】アパート売却（仲介）の流れ
仲介とは、不動産会社が売主（大家）と買主の間に入り、売買を成立させる方法です。
まずは、仲介の流れを把握しましょう。
① 売却準備・調査など
② 査定依頼
③ 媒介契約
④ 販売活動
⑤ 買付・条件交渉
⑥ 売買契約
⑦ 決済・引渡し
⑧ 確定申告STEP1｜売却前の準備
売却前に、次の点を整理しておくとスムーズです。
※ここで8割決まります。
- なぜ売るのか（資産整理・相続・建替えなど）
- 希望価格と最低価格
- ローン残債の有無
- 売却希望時期
- 仲介/買取どっちで売るか
特にローンが残っている場合は、完済できるか必ず確認しましょう。
STEP2｜不動産会社に査定依頼
アパート売却では、アパート売却に得意な不動産会社への査定依頼が必須です。
査定の種類
| 査定方法 | 特徴 |
|---|---|
| 机上査定 | 早い・概算向き |
| 訪問査定 | 正確・売却前提 |
査定額は「売れる価格」ではなく、目安の価格である点に注意しましょう。
STEP3｜媒介契約を結ぶ
査定後、売却を任せる不動産会社と媒介契約を結びます。
センター所長
不動産会社にアパートの売却を任せた！
という約束を書面にします。
媒介契約の比較表
| 種類 | 依頼できる会社数 | レインズ | おすすめ度 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 複数 | 任意 | △ |
| 専任媒介 | 1社 | 義務 | ◎ |
| 専属専任 | 1社 | 義務 | ○ |
👉 初心者の大家さんには「専任媒介」がおすすめです。
STEP4｜売却価格を決めて販売開始
媒介契約後、売出価格を決定します。
価格設定の考え方
- 査定価格
- 周辺の利回り
- 市場の動き
高すぎると売れず、安すぎると損をします。
途中で価格調整できるので、最初は少し余裕を持たせるケースも多いです。
センター所長
「売り出し価格」と「査定額」は同一とは限りません。
STEP5｜販売活動・内覧対応
不動産会社が以下のような販売活動を行います。
- 不動産ポータルサイト掲載
- 個人/法人投資家への紹介
- レインズ登録（専任以上の契約）
アパート内覧の注意点
- 共用部の清掃
- 修繕履歴の資料準備
- 空室があれば、簡単な清掃
STEP6｜買付（購入申込）と条件交渉
購入希望者が現れると買付証明書が提出されます。
主な交渉ポイント
- 売買価格
- 引渡し時期
- 修繕・契約条件（契約不適合責任など）
価格だけでなく、条件全体を見ることが重要です。
STEP7｜売買契約を結ぶ
条件がまとまると売買契約を締結します。
契約時の流れ
- 重要事項説明（宅建士）
- 売買契約書の署名押印
- 手付金の受領
センター所長
契約締結後、原則キャンセル不可になります。
STEP8｜決済・引渡し
契約後、決済日に以下を行います。
- 残代金の受領
- 所有権移転登記
- 鍵・書類の引渡し
- 管理会社の引継ぎ処理など
これで売却完了です。
STEP9｜確定申告
売却後は確定申告が必要になるケースがあります。
- 譲渡所得税
- 特別控除の有無
税理士や不動産会社に早めに相談しましょう。
- 高い査定額だけで会社を選ぶ
- 売却理由を曖昧にしたまま進める
- 1社だけに任せきり
まとめ
仲介によるアパート売却は、
- 流れを理解する
- 複数社を比較する
- 焦らず判断する
これだけで成功確率が大きく上がります。
「まずは査定だけ」でも問題ありません。
正しい知識を持って、納得のいくアパート売却を進めましょう。
続いては「買取の流れを解説します」↓
